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投资少烦恼
在美国房地产市场承压之际，巴菲特旗下伯克希尔·哈撒韦却在持续加仓住宅建筑商。
美国证券申报文件显示，9月17日至9月21日，伯克希尔加仓Lennar（莱纳）约267万股A类股和7.5万股B类股，交易金额合计约2.12亿美元；增持完成后，伯克希尔的持股比例达到约10%。
受伯克希尔增持影响，Lennar股价收盘大涨6%，霍顿房屋、KB家园等美国住宅建筑商股价也同步走强。
值得注意的是，近期全球房地产板块出现一定回暖迹象。今日，A股地产股持续走强，华远控股、我爱我家、华丽家族连续3个交易日涨停，万科A一度斩获4天3板，港股万科企业一度涨超15%，截至A股收盘，房地产板块涨幅有所收窄。有机构认为，随着现房销售悲观预期逐步释放、政策支持持续以及库存去化改善，地产板块情绪有所修复。
不过，与近期中资地产股的强势表现相比，伯克希尔此次增持恰逢美国楼市面临较大压力之际。近期美国30年期固定房贷利率逼近7%，购房可负担性承压，Lennar自身也面临订单下滑、利润率下降等挑战。
伯克希尔持股达到约10%
从交易情况来看，伯克希尔近期并非一次性买入Lennar，而是持续进行增持。
申报文件显示，9月17日至21日期间，伯克希尔买入的Lennar A类股价格主要处于76美元至79美元区间，B类股买入价格则在75美元至78美元区间。
最新披露显示，伯克希尔目前持有Lennar约2372万股A类股和52.8万股B类股，持股比例达到约10%。相关股份通过伯克希尔旗下保险子公司间接持有，沃伦·E·巴菲特也被列为申报人，并声明除经济利益外不享有其他实益所有权。
随着持股比例达到10%，伯克希尔需要履行美国证券交易法第16条项下的相关申报义务，其后续增减持动作也将更加受到市场关注。
从时间点来看，此次增持发生在Lennar公布第三季度业绩之后。也就是说，伯克希尔是在公司业绩承压、股价低迷的背景下继续买入。
业绩承压，订单同比下降9%
Lennar近期公布的2026财年第三季度业绩并不亮眼。
数据显示，公司当季调整后每股收益为1.23美元，低于市场预期的1.30美元；营收约80.5亿美元，同样低于市场预期的83.1亿美元。路透社称，公司第三季度利润同比大幅下降，持续高企的房贷利率正在削弱购房需求。
从销售数据来看，压力更加明显。第三季度Lennar新订单量为20879套，同比下降约9%；交付量为20840套，同比下降3%。公司在手订单为16857套，对应订单金额约63亿美元。
与此同时，盈利能力也受到挤压。第三季度住宅销售毛利率为15.8%，明显低于上年同期的17.5%。在需求疲弱的情况下，开发商需要通过价格优惠、利率补贴等方式刺激销售，利润空间因此受到影响。
Lennar管理层也对市场环境作出相对谨慎的判断。公司首席执行官斯图尔特·米勒表示，自上一次财报电话会以来，经营环境进一步恶化。
在此背景下，公司预计第四季度新订单量为1.95万至2.05万套，交付量为2.2万至2.3万套，住宅销售毛利率预计为15.5%至16%，调整后每股收益预计为1.30至1.65美元。
不过，从资产负债表来看，Lennar仍具备一定的安全垫。截至季度末，公司拥有约12亿美元现金和约36亿美元总流动性，住宅开发负债占总资本比例为16.6%，库存约3.88万套，其中已完工但尚未售出的住宅约3100套。
房贷利率逼近7%，美国楼市承压
Lennar当前面临的核心压力，仍来自美国住房市场的可负担性问题。
房贷利率持续处于高位，使购房者承担更高的月供成本。房地美数据显示，美国30年期固定抵押贷款利率近期升至6.95%，高于此前一周的6.76%，也高于去年同期的6.26%。
对于住宅建筑商而言，高利率带来的影响是双重的：一方面，潜在购房者因为融资成本上升而推迟购房；另一方面，开发商为了维持销售，需要增加价格折扣和融资激励，从而压缩利润率。
英国《金融时报》援引行业数据称，美国单户住宅开工量已经较年初有所下降，9月美国住宅建筑商信心指数也降至一年低位，显示房地产市场正在经历需求放缓。
这也意味着，伯克希尔此次加仓，并非发生在房地产行业景气高点，而是在行业面临利率、需求和利润率多重压力的阶段。
为何此时持续买入？
市场关注的一个问题是：Lennar业绩承压、股价大幅回落之际，伯克希尔为何仍在持续加仓？
从估值角度来看，股价下跌已经明显反映了市场对美国房地产行业的悲观预期。近期Lennar股价一度接近52周低位，较过去一年高点已经明显回落。与此同时，公司股价也处于相对较低的账面价值水平。
对于长期投资者而言，行业周期下行并不一定意味着企业长期价值同步下降。住宅建筑行业具有明显周期属性，如果未来房贷利率回落、住房需求恢复，拥有土地储备、规模优势和较强资金实力的头部开发商可能率先受益。
事实上，伯克希尔近年来对美国住宅市场的关注并非首次。公司旗下本身就拥有Clayton Homes等住宅相关业务，并在2026年进一步扩大了对美国住宅建筑行业的布局。
对于Lennar而言，真正的考验仍在于需求端能否企稳，以及公司能否在维持销售规模的同时守住利润率。在美国房贷利率仍接近7%的情况下，房地产市场的修复节奏仍存在较大不确定性。
来源：券商中国
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